21 feb 2015

COMO ELIMINAR LA CLAUSULA SUELO DE MI HIPOTECA

La estafa o fraude de las cláusulas suelo en España se ha destapado. Por fin, muchas familias se van a poder beneficiar de las bajadas del valor del Euribor, tipo de referencia que se aplica en la mayoría de las hipotecas que se firman en España y que a cerrado a 19 febrero del 2015 con un valor mínimo histórico de 0,252 %.

Pero, qué es la cláusula de suelo? ¿es legal? ¿cómo puedo saber si está aplicado en mi hipoteca? ¿cómo eliminarlo, o por lo menos intentarlo? ¿dónde denunciar?

¿Qué es la cláusula de suelo? 

Cláusula suelo o suelo hipotecario, en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca, es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo o bajen. Dependiendo de la normativa del país, las condiciones del contrato y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula.

Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior. 

Veamos que sucedió: En España, durante la burbuja inmobiliara que duró desde 1997 a 201? (para algunos aún dura) , la mayoría de las hipotecas que se suscribían era con un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, normalmente se aplica el valor del Euribor más un diferencial que varía en función de la entidad, en la que en muchas ocasiones el banco fijó en el contrato de hipoteca un porcentaje mínimo de interés a pagar por en comprador de la vivienda aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial fuese inferior. 

Es decir a pesar de firmar un hipoteca con interés variables -que puede subir o bajar- el banco impone un clausula que limita la bajada real aunque ésta se produzca.

Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 € de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones en enero 2013, cuando el Euribor estaba al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó al 0,5%, con su entidad financiera. El interés a pagar sería de 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 € al mes. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 € mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 € más.

Y también se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un Euribor fijo al 2%. En la última revisión del préstamo, el tipo de interés estaba al 0,575%. Así las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%. Pero como el Euribor tiene un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros porque el interés a pagar ascendería al 2,60%: 67,05 euros más cada mes; 804,6 al año.

A día de hoy la revisión se haría con 0,252% en vez de 0,575%, ¡Calcule!

Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

Según está establecido por el Banco de España y la Ley Hipotecaria la aplicación de este tipo de cláusula, en principio, no es contraria a la Ley y así lo han argumentado abogados consultados. Solo en principio. 

Sin embargo, por su carácter abusivo y, como veremos mas adelante en las ultimas sentencias, SI ES CONTRARÍA A LA LEY y mucho más al haberse demostrado que las entidades financieras no informaron de ella.

Hasta una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito que vela por la transparencia y la protección de los clientes, obliga a bancos y cajas a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes, justo lo que todos sabemos que no hicieron, como ya se ha demostrado. Por eso hoy, siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios. Abogados del ICAB (Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona) remiten al artículo 82 y siguientes de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007. En él se estipula cuándo las condiciones pueden considerarse desmesuradas.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?

En España casi todas las entidades bancarias han establecido cláusulas suelo en sus hipotecas. Pero lo más curioso es que a día de hoy es posible encontrar entidades que siguen haciendo uso de esta disposición, cuya finalidad no es otra que la de blindarse ante la caída del euríbor.

Mientras la banca se protege de los descensos del índice al que están referenciadas las mayorías de hipotecas en España, el cliente sigue sin beneficiarse de los tipos mínimos fruto de la política expansiva del BCE. Es decir, la cuota mensual de su hipoteca no se ha visto reducida en los últimos años a pesar de que el euríbor ha pasado del 5,52% de 2008 (sus máximos históricos) al 0,252 % actual (sus mínimos históricos)

Según un estudio elaborado por el comparador Kelisto.es, a finales del pasado año, dos de los 15 grandes bancos españoles siguen contando entre sus ofertas con hipotecas que incluyen esta limitación: La Caixa y Banco Sabadell.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Busca en tu contrato el apartado que se llama “interés” o “tipos de interés” . Hay que saber que no veremos las palabras “cláusula suelo” por ninguna parte , pero no por ello debemos pensar que no la tenemos incluida, ya que las entidades bancarias le aplican diferentes nombres:

  • Limitaciones a la baja del tipo de interés
  • Tipo de interés mínimo
  • Horquilla de interés
  • Limitación del tipo de interés
  • Túnel
  • Límites a la aplicación del interés variable
  • Límite de la variabilidad
  • Tipo de interés variable 
Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado: "no podrá ser superior a XX ni inferior a XX".

En general, la factura indica claramente el tipo de interés aplicado. En el siguiente ejemplo es de 2,221. Solo habría que mirar si esta cifra (2,221) cambia tras la revisión que el banco nos hace cada 12 o 6 meses, es decir, si el interés baja cuando el Euríbor baja con respecto al mismo mes de hace un año (ver la cotización del Euríbor desde 2008). Si nuestra factura no indica el interés aplicado, podemos comparar el importe mensual (685,69 en el ejemplo) que pagaremos tras la nueva revisión con el que pagábamos hasta ahora.

Sabremos que tenemos suelo si el Euríbor ha bajado con respecto a hace 12 meses pero nuestra cuota no ha bajado ni un céntimo. Lo primero es saber si tu préstamo tiene cláusula suelo. Es muy probable que de ser así lo sepas, pues no te habrás podido aprovechar de las bajadas del Euribor. Pero si tienes dudas, coge el recibo del banco. Mira el tipo de interés que te aplican: si supera el valor del Euribor (0,252 % el 19 de febrero de 2014) más el diferencial (estará en tu contrato), es que tu hipoteca tiene suelo.

Si quieres saber lo que has pagado de más puedes comparar los recibos de la misma hipoteca, antes y después de la sentencia que acaba con las cláusulas suelo y comprueba la diferencia. Calcula aquí lo que has pagado de más.

Por cierto, no se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Los abogados consultados coinciden en indicar que, en el caso de tener un suelo en un contrato hipotecario, se tiene que intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación. Lo que no significa que la negociación vaya a acabar siempre con éxito y que es cuando se tiene que recurrir a los juzgados.

Aquí mostramos los 4 pasos que se pueden seguir para eliminar la cláusula suelo:
  1. Lo primero que hay que hacer es intentar negociar directamente en tu oficina del Banco. Escribe una carta al director de la sucursal en la que firmaste la hipoteca y solicita que anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva. Lo más probable es que no consigas que te eliminen la cláusula suelo, y mucho menos que te devuelvan lo cobrado de más, en ese caso hay que pasar al siguiente paso.
  2. Si no obtienes respuesta, presenta una hoja de reclamación al Servicio de Atención al Cliente del Banco (SAC) en la que pones en su conocimiento tu interés por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación y que se puede enviar directamente o entregarla en tu oficina. La reclamación se puede basar en los dos puntos comentados (falta de transparencia y la falta de reciprocidad). Es importante que contenga algún elemento justificando la falta de transparencia ya que sólo exponiendo la falta de reciprocidad será muy complicado anularla. Es muy importante que revises si firmaste la oferta vinculante pues si no lo hiciste lo más probable es que el Banco incumpliera la Ley 41/2007 (o la orden Ministerial de mayo de 1994 si la escritura es anterior a Diciembre de 2007 y el importe no supera a los 150.253,03 €)  con lo cual tendrás mucho más fácil la reclamación. Te recomiendo leer el artículo la importancia de la oferta vinculante de la hipoteca donde describe exactamente cuando es obligatoria la oferta vinculante y para que importes. 
  3. Dirigete al defensor del consumidor del banco o caja para informarle de los pasos que estas llevando a cabo y de los que no has tenido respuesta. Pídele también que anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que te devuelva o compense la cantidad de más que te ha cobrado hasta el momento. 
  4. La respuesta del SAC tardará bastante, normalmente dos meses, pero si no tienes oferta vinculante es bastante posible que te den la razón. Si tienes oferta vinculante, te la dieron correcta y en el plazo correcto (3 días hábiles anteriores a la firma) va a ser más complicado que te den la razón en el SAC.
  5. Si el SAC te da la razón genial!, pero si tampoco te contesta, presenta un formulario al Banco de España informando del proceso de queja. A continuación da a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España y si tampoco te da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar tu préstamo a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones. Si bien esto era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad por los altos diferenciales que aplican las entidades financieras, los duros requisitos que se exigen a la hora de firmar una hipoteca y los gastos de cancelación y apertura.
  6. Actualmente, y dado que los bancos no están haciendo caso de los informes del Banco de España, nosotros recomendamos ir por la vía judicial ya que, si se han seguido los pasos anteriores, ES EFECTIVA. Por ello en última instancia y dada la efectividad de las demandas judiciales, recomendamos acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal o adherirse a una demanda colectiva.
¿Qué asociaciones pueden ayudarme?

Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas.

Mostramos las más importantes:
  • ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): Han presentado demandas contra más de 100 entidades bancarias españolas. Presentaron su primera demanda contra 45 entidades financieras y una segunda contra 56 entidades más. Tiene en marcha una plataforma de afectados por el suelo en la hipoteca. Han presentado una macrodemanda, en la que ha agrupado a más de 15.000 afectados, ante el juzgado número 11 de lo mercantil de Madrid, y que ha sido admitida a trámite. Han llevado a cabo más demandas agrupadas y han conseguido sentencias favorables que han declarado nulas las cláusulas del suelo.
  • FACUA (Consumidores en Acción): Ha reclamado reiteradamente la eliminación de la cláusula de suelo en las hipotecas y ha realizado varios estudios en los que, entre otros, ha calculado el perjuicio que supone la aplicación del suelo hipotecario en los préstamos.
  • OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): Ha reclamado la eliminación de la cláusula en los contratos hipotecarios en el Parlamento, donde exigió que fueran consideradas abusivas por ley. También ha presentado varias demandas colectivas al respecto. La primera, en el año 2003.
  • AUSBANC (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios): Fue pionera la presentación de demandas contra las cláusulas del suelo en las hipotecas. De hecho, la primera sentencia en España que obligó a su eliminación fue liderada por esta organización.
¿Hay sentencias contra la cláusula de suelo?

Estas son algunas de las sentencias más importantes, por orden cronológico:

- El día 19 de marzo del 2013 el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas sólo en los casos de falta de transparencia, es decir cuando el banco no informaba al cliente de las mismas. Sin embargo, ha afirmado que esta decisión no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas hasta el momento. Esta declaración no implica la nulidad de las cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

- El 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo en una sentencia declaró nulas las cláusulas suelo de entidades. Alegaba que no habían explicado de forma clara sus consecuencias en las cuotas a los clientes. Obligó a quitarlas en unos 400.000 contratos de BBVA, cerca de 90.000 de Novagalicia Banco y algo más de 100.000 en Cajamar. A pesar de que BBVA, Cajamar y NCG Banco presentaron un incidente de nulidad contra esta sentencia del TS, el 19 de noviembre de 2013 el Tribunal confirmó su sentencia declarando nulas sus cláusulas suelo por falta de transparencia. 

Una sentencia del Tribunal Supremo, de 8 de septiembre de 2014, impone más exigencias de transparencia en los contratos hipotecarios y deja sin efecto las cláusulas suelo de ocho contratos de Bankia, aunque sigue sin pronunciarse sobre la devolución de lo cobrado desde el inicio de las hipotecas. “Se podría prácticamente garantizar la eliminación de todas las cláusulas suelo de antes del 9 de mayo de 2013”, afirma Federico Wahnich, abogado de Euribor.com.es. "Ya no basta con la oferta vinculante ni la lectura del notario antes de la firma". 

- El 4 de octubre del 2014, el Juzgado de lo Mercantil de Valladolid, único órgano competente para resolver procedimientos de declaración de nulidad de las cláusulas suelo y que hasta la fecha mantenía paralizadas todas las demandas, ha emitido su primera sentencia en un caso de este tipo. Su titular, –que defiende que no se puede seguir un procedimiento de reclamación individual hasta que no se resuelva una demanda colectiva presentada en 2010 en Madrid por la asociación de consumidores Adicae contra un centenar de entidades– acaba de declarar nula la fijación por parte de la desparecida Banca Cívica de un límite a las revisiones del tipo de interés y ha condenado a la entidad a devolver íntegramente todo lo que un cliente particular pagó de más por la aplicación de la cláusula suelo de su crédito hipotecario.

Como podemos comprobar, en los últimos años se han dictado muchas sentencias favorables a la nulidad de la cláusula suelo en juzgados de lo mercantil y audiencias provinciales. Tantas que entre los abogados especializados en banca y en las organizaciones de consumidores y de afectados por la cláusula suelo han causado conmoción. En las sentencias también se establecía que los afectados recuperaran las cantidades pagadas de más. 

La sentencia del Tribunal Supremo, de 8 de septiembre de 2014, ha sido "rotunda y definitiva, y sin duda, de una gran repercusión social". "Además es muy esclarecedora", como en su día afirmó el juez decano de San Bartolomé de Tirajana, Daniel Álamo González. "Es otro paso adelante, aunque fue incompleta al no obligar a la devolución de lo cobrado por ese suelo desde el inicio del contrato", sostienen fuentes de la Asociación de usuarios de Bancos y Seguros, ADICAE.

Desde entonces, las sentencias en juzgados de lo mercantil contra las cláusulas del suelo se siguen sumando. En todas ellas, los magistrados han recalcado que tienen un carácter “abusivo”. Así ha pasado en salas de toda España…

Además, crean jurisprudencia. Tras presentar alegaciones a las sentencias de los tribunales ordinarios tanto por parte de los clientes como de las entidades bancarias, las audiencias provinciales de Barcelona, Cáceres, Burgos, Zaragoza, Alicante, Palma de Mallorca y otras más ya han dado la razón a los contratantes de las hipotecas y han pedido a las financieras la rectificación de la cláusula del suelo así como la devolución del dinero cobrado de más o una compensación.

Cláusulas suelo: recupera tu dinero

La polémica cláusula suelo en las hipotecas está en jaque desde que el Tribunal Supremo (TS) emitiera en 2013 la sentencia condenatoria por falta de transparencia en su comercialización. Aquel auto sólo afectó, sobre el papel, a tres bancos.

Por lo general, los jueces están siguiendo la jurisprudencia de nulidad de la cláusula marcada por el Supremo e incluso algunos estamentos jurídicos más allá, concediendo el carácter retroactivo a sus autos (la devolución de la banca de las cantidades cobradas) que no respaldó el Tribunal Supremo, argumentado un criterio de seguridad jurídica para el sector bancario. Y es que hay miles de millones de euros en juego.

Desde que el Tribunal Supremo tomara la palabra en el controvertido tema de las cláusulas suelo, los estamentos judiciales mayoritariamente han ido declarando de forma constante la nulidad de este suelo (tipo de interés mínimo a pagar en los préstamos). Sin embargo, desoyendo la doctrina del Supremo, contrario a la retroactividad, tanto juzgados de primera instancia como audiencias provinciales están abogando por dar la razón también con carácter retroactivo a los demandantes, que se cuentan por millones..

Esta posición favorable o contraria a la retroactividad en la sentencias depende de la provincia a la que se mire. Ante esta variante realidad, la plataforma Denunciascolectivas.com ha elaborado el mapa de España de la retroactividad de la cláusula suelo. Basándose en los autos emitidos por las audiencias provinciales y en el conocimiento sobre el terreno de sus más de 150 letrados, este organismo concluye que en 23 provincias prospera la retroactividad, mientras que en 17 es denegada por los jueces y en 12 aún no hay pronunciamientos judiciales al respecto.

Algunas audiencias provinciales, que inicialmente mantenían el criterio del TS, han modificado su postura
Actualizado: 16/12/2014 07:00 horas
Con esta mapa de la retroactividad sobre la mesa, los afectados pueden estudiar, en qué Audiencia Provincial presentan la demanda, según la predisposición de ésta a aceptarla o no. Podría darse, por ejemplo, la circunstancia de que el hipotecado con suelo firmara la hipoteca en una provincia y al mismo tiempo estuviera empadronado en otra. En este caso, podría elegir dónde interponer su denuncia e ir directamente a la demarcación donde tiene las de ganar.

Las cláusulas suelo si no son transparentes, son abusivas y, por tanto, deben ser anuladas. Si tu hipoteca tiene esta cláusula, no te conformes: reacciona, pide que dejen de aplicarla... y reclama tu dinero.

En plataformas, asociaciones u organizaciones como AUSBANCFACUA, ADICAE, OCU, etc te ayudan a pelear por ello. Pincha encima de la palabra de la que prefieras o llama al 900 814 664  (OCU).

Y si quieres participar en el Circulo Podemos Vivienda Digna envíanos tus datos a podemosviviendadigna@gmail.com o firma nuestro Manifiesto.

Carlos Bosquet Herreros
Activista de Stop Desahucios
Portavoz Circulo Podemos Vivienda Digna

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